ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΜΙΣΘΩΣΗ 

Εμπορική μίσθωση θεωρείται κάθε μίσθωση ακινήτου που γίνεται για την  επιχείρηση σε αυτό εμπορικών πράξεων ή για άσκηση επαγγέλματος ή δραστηριότητας που προστατεύεται από τη νομοθεσία για τις εμπορικές μισθώσεις καθώς και για  εγκατάσταση γενικώς εκπαιδευτηρίων και παιδικών σταθμών, στέγαση κλινικών και κάθε φύσης νοσηλευτικών ιδρυμάτων, στέγαση και λειτουργία φαρμακείων και φαρμακαποθηκών και στέγαση οίκων ευγηρίας.

Οι δικηγόροι για εμπορικές μισθώσεις ακινήτων του δικηγορικού γραφείου μας στo Κολωνάκι και στην Γλυφάδα, μπορούν να αναλάβουν οποιαδήποτε δικαστική ή εξωδικαστική υπόθεση αφορά ακίνητα. Ενδεικτικά αναφέρουμε εμπορικές μισθώσεις ακινήτων, αγοραπωλησίες, δικαστική ή εξώδικη διανομή ακινήτου, σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών, διαφορές μεταξύ συγκυρίων.

Οι δικηγόροι μισθώσεων του γραφείου μας, έχουν χειριστεί εκατοντάδες υποθέσεις αγορών – πωλήσεων και μισθώσεων επαγγελματικών και αστικών ακινήτων και έχουν διεκπεραιώσει εκατοντάδες ελέγχους τίτλων σε υποθηκοφυλακεία και σε κτηματολόγια.

Ως δικηγόροι έχουμε επίσης χειριστεί υποθέσεις ιδιαίτερων επαγγελματικών μισθώσεων όμως μίσθωση ακινήτου μέσω δημόσιου διαγωνισμού, μισθώσεις για εγκατάσταση κεραιών κινητής τηλεφωνίας, υποθέσεις μείωσης μισθωμάτων, έξωσης μισθωτή, διαφορών συνιδιοκτησίας, αγοραπωλησιών ακινήτων και περιπτώσεις ακύρωσης πώλησης και επιστροφής της προκαταβολής, καθώς και με θέματα φορολογίας ακινήτων και θέματα κτηματολογίου.

 

ΕΜΠΟΡΙΚΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ

Η εμπορική μίσθωση ακινήτου είναι μία από τις πιο συνηθισμένες συμβάσεις που αναλαμβάνουν οι δικηγόροι για μισθώσεις της εταιρείας μας. Τα τελευταία χρόνια, με την ανάπτυξη του real estate οι εμπορικές μισθώσεις ακινήτων παίζουν μεγάλο ρόλο στην οικονομική ζωή της χώρας και για πολλές εταιρείες, είναι ιδιαίτερης σημασίας.

Παρόλα αυτά, μερικές φορές οι ενδιαφερόμενοι αντιμετωπίζουν τις εμπορικές μισθώσεις που συνάπτουν πρόχειρα, κάποιες φορές χωρίς καν να συμβουλευτούν δικηγόρο, βασιζόμενοι στην δικιά τους εμπειρία ή σε κάποιο παλαιότερο μισθωτήριο που είχαν υπογράψει.

Οι δικηγόροι της εταιρείας μας με την εξειδίκευσή τους στα ακίνητα και τις εμπορικές μισθώσεις έχουν χειριστεί δικαστικά πολλές περιπτώσεις που θα μπορούσαν να μην είχαν φτάσει στα δικαστήρια αν οι συμβαλλόμενοι είχαν δώσει μεγαλύτερη προσοχή κατά την υπογραφή της σύμβασης εμπορικής μίσθωσης.

Οι δικηγόροι της εταιρείας μας όταν καλούνται να συνάψουν μία εμπορική μίσθωση καταστήματος ή άλλου επαγγελματικού χώρου, ελέγχουν πρώτα από όλα τον κανονισμό του κτιρίου ώστε να διαπιστώσουν αν επιτρέπεται η χρήση που επιθυμεί ο μισθωτής. Σε πολλές περιπτώσεις, πρέπει να ελεγχθεί και αν η επιθυμητή χρήση επιτρέπεται και από πολεοδομική άποψη καθώς σε περιοχές με χρήση αμιγούς κατοικίας απαγορεύονται πολλές επαγγελματικές χρήσεις.  

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται όταν η μίσθωση ξεφεύγει από τα συνηθισμένα, όπως συμβαίνει σε περίπτωση μίσθωσης για κεραίες κινητής τηλεφωνίας, ή μίσθωση δημόσιων ακινήτων ή μίσθωση στο Δημόσιο.

Ιδιαίτερα οι μισθώσεις κεραιών κινητής τηλεφωνίας, έχουν πολλές ιδιαιτερότητες που οι δικηγόροι της εταιρείας μας γνωρίζουν καθώς έχουν καταρτίσει χιλιάδες μισθώσεων για εγκατάσταση κεραιών κινητής τηλεφωνίας κατά την σχεδόν εικοσαετή συνεργασία τους με εταιρεία κινητής τηλεφωνίας.

Οι δικηγόροι της εταιρείας μας όταν συντάσσουν μία εμπορική μίσθωση δίνουν ιδιαίτερη προσοχή για να προστατευθούν όλα τα συμφέροντα του πελάτη μας είτε αυτός είναι ιδιοκτήτης είτε είναι μισθωτής.

Διάρκεια της εμπορικής μίσθωσης.

Οι εμπορικές μισθώσεις που συνάπτονται πλέον διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους, τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα και του π.δ. 34/1995.

Η διάρκειά τους ορίζεται από το νόμο σε τρία (3) έτη, ακόμη και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, και μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματά της επέρχονται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της.

ΑΓΩΓΗ ΑΠΟΔΟΣΗΣ ΜΙΣΘΙΟΥ ΣΕ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ ΚΑΘΥΣΤΕΡΗΣΗΣ ΤΟΥ ΜΙΣΘΩΜΑΤΟΣ – ΕΞΩΣΗ

Σε περίπτωση καθυστέρησης του μισθώματος από δυστροπία, μπορεί να ζητηθεί η έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου ακινήτου υπό την προϋπόθεση ότι η έναρξη της μίσθωσης αποδεικνύεται εγγράφως και έχει επιδοθεί έγγραφη όχληση με δικαστικό επιμελητή δεκαπέντε (15) τουλάχιστον ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης. Η καταβολή των μισθωμάτων εντός του δεκαπενθήμερου, αποκλείει την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου, εκτός αν υπάρχει επανειλημμένη καθυστέρηση από δυστροπία.

Επίδοση έγγραφης όχλησης απαιτείται μόνο την πρώτη φορά.

Οι ρυθμίσεις για την διαταγή απόδοσης μισθίου έχουν εφαρμογή μόνο στις περιπτώσεις που θα μπορούσε να καταγγελθεί η μίσθωση σύμφωνα με το άρθ. 597 ΑΚ ή που θα μπορούσε να ζητηθεί η απόδοση του μισθίου με βάση το άρθ. 66 ΕισΝΚΠολΔ και όχι σε άλλες περιπτώσεις που μπορεί να ζητηθεί απόδοση του μισθίου (π.χ. κακή χρήση, λήξη λόγω παρόδου του χρόνου κ.λπ.).

Για την έκδοση διαταγής απόδοσης του μισθίου απαιτείται μεταξύ άλλων η μίσθωση να είναι ενεργός και όχι λυμένη, αφού εάν έχει λυθεί η σχετική σύμβαση μίσθωσης δεν οφείλεται μίσθωμα, αλλά αποζημίωση χρήσης. Ενεργός είναι η μίσθωση όσο διαρκεί η συμβατικά ορισθείσα χρονική διάρκεια, η οποία όμως παρατείνεται με βάση τυχόν υπάρχουσες διατάξεις του νόμου αναγκαστικού δικαίου, οι οποίες ορίζουν διαφορετικά το συγκεκριμένο ζήτημα.

Ελλείψεις ή πραγματικά ελαττώματα του μισθίου

Συχνή είναι η περίπτωση, να ανακαλύπτει ο μισθωτής εκ των υστέρων, ότι το μίσθιο έχει κάποιο ελάττωμα. Παραδείγματος χάριν κάποια ζημιά στις υδραυλικές εγκαταστάσεις, στα παράθυρα κλπ. Ο νόμος ορίζει ότι αν  κατά το χρόνο της παράδοσής του στο μισθωτή το μισθίο έχει ελάττωμα που εμποδίζει μερικά ή ολικά τη συμφωνημένη χρήση (πραγματικό ελάττωμα) ή αν  κατά  τη  διάρκεια  της  μίσθωσης  εμφανίστηκε  τέτοιο ελάττωμα,  ο  μισθωτής  έχει  δικαίωμα  μείωσης  ή  μη  καταβολής  του μισθώματος.

Το ίδιο ισχύει και αν λείπει από  το  μίσθιο  μια  συμφωνημένη ιδιότητα ή αν έλειψε μια τέτοια ιδιότητα όσο διαρκεί η μίσθωση.

Αν κατά τη συνομολόγηση  της  μίσθωσης  λείπει  η  συμφωνημένη ιδιότητα  του  μισθίου, ο μισθωτής έχει δικαίωμα, αντί για τη μείωση ή τη μη καταβολή του μισθώματος,  να  απαιτήσει  αποζημίωση  για  τη  μη εκτέλεση  της  σύμβασης.  Το ίδιο ισχύει και αν ο εκμισθωτής γνώριζε ή όφειλε να γνωρίζει το πραγματικό ελάττωμα του μισθίου που υπήρχε  κατά τη συνομολόγηση της σύμβασης.

Όμως, ο εκμισθωτής δεν  ευθύνεται  για  πραγματικά ελαττώματα, που γνώριζε ο μισθωτής κατά τη συνομολόγηση της σύμβασης ή ο μισθωτής αγνοούσε από βαριά αμέλεια κατά τη συνομολόγηση της σύμβασης, εκτός  αν  ο  εκμισθωτής  υποσχέθηκε  ότι δεν υπάρχει ελάττωμα ή αν το αποσιώπησε με δόλο.

 ΔΙΚΑΙΩΜΑ ΥΠΟΜΙΣΘΩΣΗΣ

Ο  μισθωτής έχει δικαίωμα, εφόσον δεν συμφωνήθηκε το αντίθετο,  να παραχωρήσει  σε  άλλον  τη  χρήση  του  μισθίου  και  ιδίως  να  το υπεκμισθώσει,  ευθυνόμενος  απέναντι στον εκμισθωτή για το πταίσμα του τρίτου. Μόνη  η  Συναίνεση  του  εκμισθωτή  στην  υπεκμίσθωση  ή  στην παραχώρηση της χρήσης δεν απαλλάσσει το μισθωτή από την ευθύνη αυτή. Στις εμπορικές μισθώσεις υφίστανται και ειδικές σχετικές ρυθμίσεις για την πρόσληψη συνεταίρου.

 ΑΠΟΖΗΜΙΩΣΗ ΧΡΗΣΗΣ

Η λήξη της μίσθωσης δεν σημαίνει αυτοδίκαια και δικαίωμα του μισθωτή να μην πληρώνει τον εκμισθωτή.  Ο  μισθωτής,  για  όσο χρόνο παρακρατεί το μίσθιο μετά τη λήξη  της μίσθωσης, οφείλει ως αποζημίωση το συμφωνημένο μίσθωμα, χωρίς αυτό  να αποκλείει δικαίωμα του εκμισθωτή να  απαιτήσει  και  άλλη  περαιτέρω ζημία.

 ΠΑΡΑΓΡΑΦΗ ΑΞΙΩΣΕΩΝ ΕΚΜΙΣΘΩΤΗ ΚΑΙ ΜΙΣΘΩΤΗ ΣΤΙΣ ΕΜΠΟΡΙΚΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ

Οι  αξιώσεις του εκμισθωτή για αποζημίωση εξαιτίας μεταβολών ή φθορών στο  μίσθιο  παραγράφονται  ύστερα  από  έξι  μήνες  αφότου  το ανέλαβε. Σε κάθε περίπτωση οι αξιώσεις αυτές παραγράφονται μαζί με την αξίωση για ανάληψη του μισθίου.

Οι  αξιώσεις  του μισθωτή για δαπάνες παραγράφονται ύστερα από  έξι μήνες αφότου έληξε η μίσθωση.

ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ ΚΑΙ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΕΚΜΙΣΘΩΤΗ

(α) Ο εκμισθωτής έχει την υποχρέωση να παραδώσει στον ενοικιαστή το μίσθιο κατάλληλο για τη χρήση που συμφωνήθηκε καθώς και να το διατηρεί κατάλληλο καθ’ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης. Ιδιαίτερη προσοχή πρέπει να δίνει ο μισθωτής στον έλεγχο καταλληλότητας του μισθίου πριν από την υπογραφή. Ανάλογα με την συμφωνημένη χρήση του μισθίου, μπορεί να χρειάζονται άδειες λειτουργίας όπως στην περίπτωση καταστήματος εστίασης, κομμωτηρίου κλπ.

(β) Ο εκμισθωτής φέρει τα βάρη του μισθίου (αναγκαίες δαπάνες και έξοδα από φυσικές φθορές)

(γ) Ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να καθορίσει ορισμένο ποσό ως εγγύηση. Η εγγύηση επιστρέφεται στον μισθωτή μετά την λήξη της μίσθωσης. Συνήθως η εγγύηση καθορίζεται ίση με δύο μηνιαία μισθώματα.

(δ)  Ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να διαπιστώνει την καλή και σύμφωνη με τους όρους της μίσθωσης χρήση του μισθίου αυτοπροσώπως, μέσω αντιπροσώπου ή και από εμπειροτέχνη ή πραγματογνώμονα.

ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ ΚΑΙ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΤΟΥ ΜΙΣΘΩΤΗ

(α) Ο μισθωτής υποχρεούται στην καταβολή μισθωμάτων με τον τρόπο και στο χρόνο που έχει αναγραφεί στο μισθωτήριο συμβόλαιο. Ομοίως υποχρεούται και στην καταβολή των κοινοχρήστων δαπανών και την εξόφληση των λογαριασμών. Η καθυστέρηση καταβολής τους έχει τα αποτελέσματα καθυστέρησης του ενοικίου.

(β) Ο μισθωτής οφείλει να χρησιμοποιεί το μίσθιο αποκλειστικά και μόνο για τη χρήση και το σκοπό που έχει συμφωνηθεί. Ως εκ τούτου, θα πρέπει ο μισθωτής να ελέγξει εγκαίρως το αν ο κανονισμός της οικοδομής αλλά και οι πολεοδομικές διατάξεις της περιοχής επιτρέπουν την χρήση που επιθυμεί. Οι δικηγόροι μας με την εμπειρία τους στις εμπορικές μισθώσεις προβαίνουν πάντοτε στον σχετικό έλεγχο πριν από την υπογραφή του μισθωτηρίου.

(γ) Ο μισθωτής υποχρεούται να μην προκαλεί φθορές που προκαλούνται από υπαιτιότητά του και δεν μπορούν να θεωρηθούν φυσικές φθορές. Ο μισθωτής είναι υπεύθυνος έναντι του εκμισθωτή και για τις ζημιές που τυχόν θα προκαλέσουν οι προστηθέντες του, π.χ. οι υπάλληλοί του και οι πελάτες του.  

ΛΥΣΗ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ

α) Η εμπορική μίσθωση ορισμένου χρόνου λήγει αυτοδικαίως μόλις περάσει το διάστημα αυτό, ενώ για τη σύμβαση μίσθωσης αορίστου χρόνου χρειάζεται έγκυρη καταγγελία.

β) Η εμπορική μίσθωση θεωρείται ότι έχει ανανεωθεί σιωπηρά, όταν μετά την παρέλευση του συμφωνημένου χρόνου ο μισθωτής αφενός εξακολουθεί καταβάλει μισθώματα και ο εκμισθωτής αφετέρου δεν εναντιώνεται.

γ) Αν συμφωνηθεί χρόνος μεγαλύτερος από την τριετία, ισχύει ο μεγαλύτερος. Αν όμως συμφωνηθεί μικρότερος από την τριετία, ή δεν συμφωνηθεί συγκεκριμένη διάρκεια (μίσθωση αορίστου χρόνου), τότε ισχύει η ελάχιστη τριετής διάρκεια που δεσμεύει και τα δύο μέρη.

ΑΓΟΡΕΣ – ΠΩΛΗΣΕΙΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Η αγορά ακινήτου στην Ελλάδα είναι πολλές φορές μία δύσκολη πράξη και απαιτεί πάντα την υποστήριξη από έναν δικηγόρο έμπειρο σε θέματα αγοράς ακινήτου. Η ίδρυση του κτηματολογίου στην Ελλάδα αντί να απλοποιήσει τις διαδικασίες αγοράς και πώλησης ακινήτων δυστυχώς μέχρι στιγμής τις έχει κάνει πολύ πιο δύσκολες. Αιτία είναι πολλές φορές τα λάθη στην δήλωση στο κτηματολόγιο που έκαναν πολλοί ιδιοκτήτες οι οποίοι έκαναν την δήλωση μόνοι τους ή με την συνδρομή λογιστή που δεν είχε τις σχετικές γνώσεις και οι λανθασμένες δηλώσεις στο Ε9 και στο ΤΑΠ.

Οι δικηγόροι μας μπορούν να σας υποστηρίξουν στα εξής:

Διαπραγματεύσεις για την αγορά ή πώληση ακινήτου– Προσύμφωνο πώλησης.

Έλεγχος τίτλων και νομικής κατάστασης του ακινήτου.

Έλεγχος για την πολεοδομική νομιμότητα του ακινήτου.

Φορολογική διαδικασία.

Σύνταξη και υπογραφή συμβολαίου.

Εγγραφή του συμβολαίου αγοράς στο κτηματολόγιο και στο υποθηκοφυλακείο.